[부동산 대출] 총부채 원리금 상환 비율 (DSR)

DSR (Debt Service Ratio)

• 총부채 원리금 상환 비율

• (대출 원리금 + 기타 대출 원리금) / 연소득

• "연소득과 이미 있는 모든 대출 고려해서 갚을 수 있는 정도만 빌려줄게"

금융기관은 대출 한도를 정할 때,
차주(돈을 빌리는 사람)의 연 소득에서
매년 갚아야 하는 원리금(차주가 보유한 모든 대출의 원금+이자)이 차지하는 비율을 고려한다.
→ 주택담보대출 뿐 아니라, 카드론, 신용대출, 학자금 대출 등 내 명의로 된 모든 대출에 대한 원리금 부담 반영

 

✅ DSR 예시

1억원을 초과한 금액을 대출을 받는다면 DSR 40% 규제 적용
1억원 미만 대출은 보통 DSR 70% 규제가 적용되지만 상품에 따라 달라질 수 있으니 미리 확인 필요
ex) 연 소득이 5천만원, 매년 원금과 이자로 2천만원을 갚아야 한다면 DSR = 40%

ex)
연소득 1억, DSR 40% → 연간 상환 가능액 4,000만원 (월 상환 가능액 약 333만원)
▶ 금리 4%, 원리금균등 기준 → 약 7억원까지 대출 가능

대출 금리가 낮으면
좀 더 많은 금액을 대출 받을 수 있다.
같은 조건에서 대출금리 3.5 변경 시 → 약 7억 4천만원 대출 가능

 

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✅ DTI vs DSR

DTI와 DSR은 연소득을 기준으로 대출 상환 비율을 책정한다는 점에서 비슷해 보이지만
DTI는 주택담보대출, DSR은 모든 가계대출의 한도를 정할 때 적용된다.

또한 DTI는 주택담보대출의 원리금과 기타 대출의 이자 상환액이 기준이지만,
DSR은 한 사람이 가진 모든 대출의 원리금을 기준으로 대출 한도를 산정한다는 점에서도 차이 있다.
그렇기 때문에 DSR이 더 보수적인 대출 규제라고 볼 수 있다.

 

✅ 스트레스 DSR이란?

스트레스 DSR은 원리금 상환액을 정할 때
금리 상승 가능성을 미리 반영하여 계산하는 제도.

따라서 스트레스 DSR이 적용되면
기존 DSR을 적용했을 때보다 대출 가능 한도가 줄어들 수 있다.